종합부동산세란
종합부동산세는?
종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에게 부과되는 세금으로, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격 안정을 도모하여 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 기여하는 것을 목적으로 합니다.
- 전국의 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 일정 기준 금액을 초과하여 보유하는 자에게 과세됩니다.
- 1차로 부동산 소재지 관할 시.군.구에서 재산세를 부과하고, 일정 기준 금액 초과 시 주소지 관할 세무서장이 종합부동산세액을 결정·고지합니다.
- 납세의무자는 납부기간(12.1 ~ 12.15)에 납부해야 합니다.
과세기준일
종합부동산세 과세기준일은 재산세의 과세기준일과 동일하게 매년 6월 1일입니다.
과세대상
- 주택(부속토지 포함)
- 나대지, 잡종지 등의 종합합산토지
- 빌딩, 상가, 사무실 부속토지 등의 별도합산토지
과세기준금액
인별로 전국 합산하여 “과세기준금액”을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.
- 과세대상 주택: 주택공시가격 6억원
- 종합합산토지: 개별공시지가 5억원
- 별도합산토지: 개별공시지가 80억원
※ 1세대 1주택자에 대해서는 3억원을 기초공제한 후 과세합니다.
법인(기타단체 포함)은 인별로 합산하여 과세합니다.
2 종합부동산세 납세의무자
납세의무자는?
종합부동산세 납세의무자는 다음과 같습니다:
- 기본요건: 재산세 납세의무가 있는 자
- 과세기준일: 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자
개인의 경우
주택, 종합합산토지 및 별도합산토지의 공시가격을 개인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 주택 또는 토지 소유자가 납세의무자입니다.
법인의 경우
법인(단체, 종중 등 포함)의 경우 주택 및 토지의 공시가격을 법인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유자가 납세의무자입니다.
3 종합부동산세 과세대상 구분
과세대상의 구분은?
주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지)로 구분하여 과세대상 판정(공부상 의 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세)
구분
- 재산의 종류
- 재산세
- 종부세
주택
- 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구), 오피스텔(주거용)
- 별장(주거용 건물로서 휴양, 피서용으로 사용되는 것)
- 일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 가정보육시설용 주택
건축물
- 기타 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)
토지
- 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지임야-목장용지 등
- 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지
- 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지
- 재산세 분리과세, 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지
- 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것)
- 법령상 인.허가 받은 사업용 토지
- 일부 농지임야-목장용지 등(재산세만 0.07% 과세)
- 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세)
- 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)
4 세대별 합산과세
세대별 합산과세는?
주택 및 종합합산토지를 개인이 보유하는 경우 종합부동산세를 세대단위로 합산하여 과세합니다.
- 납세의무는 주된 주택, 토지소유자에게 있으며, 그 세대원은 연대납세의무가 있습니다.
- 주된 주택, 토지소유자는 과세기준일(6.1) 현재 소유한 주택별, 종합합산토지별로 공시가격 합계액이 가장 큰 세대원입니다.
- 혼인, 노부모 봉양을 위해 세대를 합가하는 경우 혼인, 합가한 날부터 2년간 세대합산을 하지 않습니다. (혼인, 합가한 자별로 각각 1세대로 봄)
5 종합부동산세 과세표준
과세표준은?
과세표준은 주택과 토지의 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 개인과 법인에 따라 기준이 다릅니다.
- 주택종합합산토지 (나대지, 잡종지 등)
- 개인의 경우: 주택 공시가격을 인별로 전국 합산한 가액 – 6억원
- 법인(단체, 종중 등 포함)의 경우: 주택 공시가격을 인별로 전국 합산한 가액 – 6억원
- 일반 별도합산토지
- 별도합산토지 주택 공시가격을 법인별로 전국 합산한 가액 – 6억원
- 토지 공시지가를 법인별로 전국 합산한 가액 – 5억원
- 토지 공시지가를 인별로 전국 합산한 가액 – 80억원
6 종합부동산세 세율 적용
세율 적용은?
종합부동산세 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용됩니다.
주택
- 과세표준 6억 이하: 세율 0.5%
- 과세표준 6억 초과 12억 이하: 세율 0.75%
- 과세표준 12억 초과 50억 이하: 세율 1%
- 과세표준 50억 초과 94억 이하: 세율 1.5%
- 과세표준 94억 초과: 세율 2%
종합합산
- 과세표준 15억 이하: 세율 0.75%
- 과세표준 15억 초과 45억 이하: 세율 1.5%
- 과세표준 45억 초과: 세율 2%
별도합산
- 과세표준 200억 이하: 세율 0.5%
- 과세표준 200억 초과 400억 이하: 세율 0.6%
- 과세표준 400억 초과: 세율 0.7%
※ 종합부동산세로 납부하는 금액의 20%를 농어촌특별세로 함께 납부하여야 합니다.
공정시장가액비율 년도별
과세구분에 따른 공정시장가액비율은 다음과 같습니다:
주택
- 2007년: 80%
- 2008년: 90%
- 2009년: 80%
- 2010년: 100%
- 2015년: 100%
종합합산토지
- 2007년: 80%
- 2008년: 90%
- 2009년: 80%
- 2010년: 100%
- 2015년: 100%
별도합산토지
- 2007년: 60%
- 2008년: 65%
- 2009년: 70%
- 2010년: 75%
- 2015년: 100%
7 종합부동산세 세액 계산
종합부동산세 산출세액 계산은?
종합부동산세 산출세액 계산 방법은 주택분과 종합합산토지분으로 나뉩니다.
가. 주택분 산출세액
- 주택분 과세표준 x 세율 – 누진공제
- 적용비율 – 법정공제세액
법정공제세액은 다음과 같이 계산됩니다:
- 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
- 공제할 재산세액 = 주택별로 부과된 재산세액 합계 x 과세기준 3억 초과분 재산세액
- 세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) – (전년재산세·종부세 x 300%)
- 산출세액전종부세 = (주택분 과표 x 세율 – 누진공제) x 적용비율 – 공제할 재산세액
나. 종합합산토지분 산출세액
- 종합합산토지분 과세표준 x 세율 – 누진공제
- 적용비율 – 법정공제세액
법정공제세액은 다음과 같이 계산됩니다:
- 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액
- 공제할 재산세액 = 종합합산토지분으로 부과된 재산세액 합계 x 과세기준 3억 초과분 재산세액
- 세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) – (전년재산세·종부세 x 300%)
- 산출세액전종부세 = (종합분 과표 x 세율 – 누진공제) x 적용비율 – 공제할 재산세액